Os fundos imobiliários têm atraído muitos investidores nos últimos anos, sobretudo por conta do pagamento de dividendos que caem todo mês na conta. Mas será que o mesmo vale quando olhamos para fora do país, ou seja, será que é uma boa investir em REITs que pagam dividendos mensais?
Estamos falando de um tipo de ativo que tem muitas semelhanças com os FIIs brasileiros, mas que também guardam diferenças significativas.
A seguir, saiba mais sobre os REITs, ou Real Estate Investment Trusts, e confira se vale a pena contar com eles na carteira agora.
Quais são as diferenças entre REITs e FIIs?
Os REITs (Real Estate Investment Trusts) americanos se assemelham aos fundos imobiliários (FIIs) no Brasil. Em linhas gerais, os REITs funcionam como empresas com foco no investimento imobiliário.
“Os REITs estão mais próximos de uma empresa do setor imobiliário do que realmente de um fundo imobiliário nosso. Isso porque os FIIs brasileiros são regulamentados pela CVM e autorregulados pela Anbima. Então, a possibilidade de alavancagem é muito mais restrita. O investidor tem que ter essa clareza de que há semelhanças mas, ainda assim, são coisas diferentes”, afirma Lucas Sigu Souza, gestor de investimentos e sócio-fundador da Ciano Investimentos.
Enquanto os FIIs funcionam como fundos de investimento, os REITs nos Estados Unidos são, essencialmente, empresas. Ou seja, mesmo tendo conceitos de investimentos muito parecidos, em termos de estrutura, eles são bastante diferentes, o que concede aos REITs a possibilidade de adquirir dívidas e usar alavancagem financeira, além de possuírem um Conselho de Administração.
Vale lembrar uma informação importante para ficar por dentro do mercado de fundos imobiliários nos EUA. Enquanto os REITs de equity são aqueles que investem exclusivamente em imóveis, os REITs de mortgages investem em títulos. Seriam os REITs de “papel”.
Entenda como funcionam os REITs e se são opção para você.
É hora de investir em REITs?
De acordo com Souza, da Ciano Investimentos, o cenário é favorável para se investir em REITs. “O medo de uma possível crise no mercado imobiliário dos EUA está maior do que a realidade. Há um aumento contínuo há muitos anos no preço dos imóveis americanos. Além disso, os níveis de endividamento para compra de imóveis também têm subido. As pessoas ainda conseguem comprar imóveis por conta de financiamento. Os EUA têm essa cicatrizes, e ainda bem que têm, desde a crise de 2008. De maneira geral, de 2019 para cá, os fundos imobiliários caíram muito e ainda estão longe de recuperar os patamares que alcançaram naquele ano”, afirma o especialista.
Pandemia ainda afeta o mercado imobiliário dos EUA
Vale citar também fatores ligados à pandemia, que ainda afetam o mercado imobiliário americano. “Os imóveis de laje corporativa, por exemplo, tiveram uma vacância muito grande, e o pensamento de home office faz com que os investidores tenham medo que essa vacância não seja superada. Porém, os EUA sempre crescem. Muitas empresas inclusive estão voltando para um sistema híbrido ou voltando ao escritório. A tendência é ocupar o que está vazio em vez de abrir novas unidades”, salienta Souza.
Na avaliação do gestor de investimento, trata-se de uma questão que vai ser superada. “Nosso negócio é fazer valuation. Então, dados os potenciais de recebimento dos REITs com relação à vacância, a gente acredita que sejam bons negócios”, afirma o especialista.
Souza destaca ainda que que alguns alguns REITs alavancaram muito e sofreram por conta do aumento da taxa de juro americana até um ano atrás.
“Mas os juros já estão caindo há alguns meses e, de certa maneira, tem uma tendência de continuar caindo ou, na pior das hipóteses, se manter no patamar atual. Então já estão mais pacificados os endividamentos dos REITs, isso já está se ajustando. Acreditamos que, se os REITs voltarem a pelo menos 30% do patamar que estavam no auge, entre 2018 e 2019, ainda existe uma recuperação muito forte em termos de cota”, reforça o gestor de investimentos.
Investir em REITs que pagam dividendos mensais é uma boa estratégia?
O investidor não deveria buscar investir em REITs priorizando aluguéis mensais, de acordo com Lucas Sigu Souza, da Ciano Investimentos. Isso porque nos Estados Unidos a maioria dos REITs paga trimestralmente.
Mesmo assim, segundo o especialista, há um fundo que é muito grande e que foge da regra do pagamento trimestral: o Realty Income.
“É um fundo bem generalista. Tem vários tipos de negócios, de imóveis. Trata-se de um dos maiores fundos dos Estados Unidos e ele paga mensalmente. Poderia ser uma opção”, explica o especialista.
A seguir, conheça 5 REITs que valem ser considerados, mas que não pagam dividendos mensais, conforme Lucas Sigu Souza. Acompanhe:
Crown Castle
Fundo que paga trimestralmente. Possui torres de transmissão, as quais ele aluga para as principais empresas de telecomunicação.
Avalon Bay
Recomendado para quem deseja investir em apartamentos residenciais.
Prologis
É um dos mais famosos do Estados Unidos. De acordo com Souza, tem menos potencial de crescimento, mas é um fundo bem estruturado.
Boston Properties
Foca em imóveis comerciais. Tem um potencial de crescimento, segundo o especialista.
Medical Properties
É um REIT que o investidor tem que tomar cuidado. Trata-se de um fundo mais polêmico, porque tem grande alavancagem e dificuldade para vender alguns hospitais. Porém, ele está muito mais depreciado do que deveria. Assim, tem um potencial de subida grande. Então, o risco de retorno para o especialista é considerado interessante.
