Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) tiveram um ano turbulento. E o cenário para 2025 é descrito como desafiador para escolher onde estão e quais as melhores teses de investimento do mercado. A estabilidade do primeiro semestre antecedeu a onda negativa que pintou o IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário) de vermelho no segundo semestre. A alta de juros é ruim para o rendimento das cotas dos FII a mercado.
Mesmo assim, gestores estão mais otimistas com o futuro de algumas categorias do que de outras. Afinal, do papel ao tijolo os fundos imobiliários estão com o preço de cota abaixo do valor do patrimônio por papel. E alguns devem responder ao choque de juros melhor do que outros, sugerem gestores ouvidos pela Inteligência Financeira.
Fundos imobiliários de papel: onde investir em 2025
Assim, ciclos de alta de juros, como o iniciado pelo BC com a contratação de duas altas de 1 ponto percentual da Selic em 2025, nunca são fáceis para o mercado imobiliário.
Dessa forma, os FIIs de papel são mais resilientes e podem dar pistas sobre onde investir em 2025.
Os fundos imobiliários de papel indexados à inflação ou aos juros são boas opções para a
composição de um portfólio robusto e diversificado, afirma Larissa Nappo, analista de FIIs do Itaú BBA.
Hoje, o setor se encontra com valor da cota abaixo do valor patrimonial. Ou seja, na prática, o preço da cota dos FIIs de papel na bolsa de valores é menor do que o valor dos ativos onde investem via certificados de recebíveis.
Nos fundos de papel, o desconto médio é de 0,82 vezes.
Para gestores, é mais provável que esse segmento de papel devolva o deságio, como o mercado costuma chamar o movimento de retorno do valor da cota em relação ao patrimonial.
“Na minha experiência, o desconto dos FIIs de papel volta mais rápido”, diz. “Mas também depende muito da característica de ser high yield (alto retorno por mais risco) ou high grade (alta classe de rating de crédito por menores retornos)“, acrescenta Anita Scal, gestora de fundos imobiliários e sócia da Rio Bravo.
Já Alessandro Vedrossi, sócio-fundador da Valora Investimentos, afirma que essa recuperação de fundos de CRI deve ocorrer “no curto a médio prazo”.
Na visão do gestor o desconto sobre fundos que usam como lastro o CDI “não faz sentido”, já que a categoria tem ganho nominal na cota.
Onde investir em FIIs de papel para 2025? Confira a carteira do Itaú BBA
Veja onde o Itaú BBA recomenda investir em FIIs de papel segundo Larissa Nappo:
| Fundo | Ticker sugerido | Dividend yield em 2024 | Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) |
| Kinea Índice de Preços | KNIP11 | 12,49% | 0,95 |
| Pátria Recebíveis Imobiliários | HGCR11 | 11,75% | 0,99 |
| Kinea High Yield | KNHY11 | 13,32% | 0,96 |
| Kinea Rendimentos Imobiliários | KNCR11 | 11,84% | 0,94 |
E os FIIs de tijolo? Emissões devem esfriar e M&A pode aquecer
Mas onde investir em 2025 quando se trata dos fundos imobiliários de tijolo?
Existe uma preocupação de que os juros altos levem a categoria de fundos de shoppings, galpões logísticos e escritórios a deixar novas emissões de cotas de lado. É o que explica André Sawaya, CEO da gestora Panorama AZ Quest.
Mas a saída de investidores da categoria de FIIs de tijolo é “irracional” sob o ponto de vista de Sawaya.
Dessa maneira, para ele os melhores FIIs de tijolo para se proteger da alta de juros são os de galpões comerciais.
Assim, a vacância do segmento para imóveis classificados A, A+ e B recuou para 7,7%, aponta Larissa Nappo, ao menor nível da história dos fundos.
“O investidor não está considerando os níveis mais baixos de vacância. Ele troca ativos sem olhar para trás”, diz o gestor. “É um movimento que parece irracional. Ao mesmo tempo, a perspectiva de juros mais alto nos leva a considerar que os fundos de tijolo serão especialmente afetados”, completa.
“A demanda não está sendo diretamente afetada pelos juros”, diz o CEO da Panorama AZ Quest. “Galpões estão 100% alugados. No entanto, as cotas no mercado vêm caindo bastante.”
A antecipação de uma seca em novas emissões, nesse sentido, pode fomentar a aquisição e fusões de ativos de tijolo em 2025.
Vedrossi crê que as holdings de shopping centers podem consolidar movimentos no setor, a exemplo da compra mais recente do Shopping Higienópolis pela Iguatemi.
“Acho desafiador termos isso em 2025”, pondera Vedrossi. “Houve uma janela interessante de captação neste ano onde a taxa de juros ainda estava em patamar baixo. O movimento propício onde empresas venderam seus portfólios a preços atrativos”, diz.
Nesse sentido, a queda dos FIIs podem provocar ainda uma liquidez maior dos investidores institucionais, diz Anita.
A gestora aposta também no crescimento de fundos multiestratégia, de hedge, outra categoria quando se trata de onde investir em FIIs.
“Hedge funds tendem a ganhar mais espaço, principalmente os mais voltado para crédito.”
Onde investir em FIIs de tijolo para 2025? Veja carteira do Santander
Confira a carteira recomendada do Santander para fundos de tijolo e multiestratégia:
| Fundo | Ticker | Dividend yield em 2024 | Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) |
| BTG Pactual Logística | BTLG11 | 9,7% | 0,92 |
| Vinci Logística | VILG11 | 10,2% | 0,62 |
| Valora Hedge Fund | KNHY11 | 12,44% | 0,79 |
| TRX Renda Urbana | TRXF11 | 10,86% | 0,94 |
| XP Malls | XPML11 | 11% | 0,88 |
| HSI Malls | HSML11 | 11,6% | 0,66 |
