As contratações de crédito imobiliário com recursos da poupança e FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) somaram R$ 250 bilhões em 2023 e em 2024 isso deve chegar a R$ 300 bilhões. Somente até setembro deste ano já foram contratados R$ 235,1 bilhões, conforme dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Se confirmado o aumento de 20%, este será o melhor resultado da história do crédito imobiliário, ficando acima do último recorde de 2021, quando chegou a R$ 255 bilhões. Porém, ao invés de comemorar, o segmento de financiamento habitacional termina o ano apreensivo com o cenário para o próximo ano.
Isso porque as mudanças operadas pela Caixa Econômica Federal em novembro, restringindo o crédito, podem começar a ter efeitos mais fortes a partir de 2025. “Temos tudo para chegar ao recorde, finalizando o ano com um volume muito positivo de crédito imobiliário, mas há uma apreensão no ar sobre como será no próximo ano, uma vez que essas mudanças levam tempo para ter seus efeitos no mercado”, explica Sandro Gamba, presidente da Abecip.
Saiba o que mudou
Desde o dia 1 de novembro começaram a valer as novas regras do financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal. Com as mudanças, os novos contratos serão mais limitados, financiando apenas 70% do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) e apenas 50% pela Tabela Price. Além disso, fica estabelecido um valor máximo para o bem a ser adquirido em até R$ 1,5 milhão.
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As reduções constantes nos depósitos da poupança e as mudanças de prazos para investimento em Letra de Crédito Imobiliário (LCI) alteraram a base da formação do fundo para empréstimos habitacionais. A Caixa, responsável por quase 70% dos financiamentos da casas própria, acabou enfrentando mais dificuldades que outras instituições, por isso decidiu mudar as regras.
Para as incorporadoras, a falta de atratividade da poupança para os pequenos poupadores e as mudanças de prazos na LCIs foram decisivas para que isso acontecesse. Isso porque o governo mudou o prazo para que o dinheiro ficasse preso nesse segundo tipo de investimento, passando de três para 12 meses, depois reduziu para seis meses, mas, mesmo assim, não está conseguindo atrair novamente os aplicadores, apesar da isenção de imposto.
“Nós já estávamos falando da necessidade de se buscar alternativas para poupança e a LCI vinha substituindo, mas com a mudança dos prazos o mercado caiu e afetou a formação do funding, que agora precisa ser buscado em outras fontes com custo mais caro”, disse Gamba.
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Aumento das taxas de juros
Ele explica ainda que no caso dos bancos privados, a saída foi alterar as taxas de juros do crédito imobiliário, que já aumentaram para o consumidor final. “Acredito que teremos uma redução do volume de crédito consentido para 2025, até porque a base de comparação com 2024, que foi um ano forte, será ruim”, afirma Gamba.
Para Abecip, desde novembro quem estava pensando em comprar casa, diante das novas regras, pode adiar ou até desistir nos próximos 60 a 70 dias. Se ainda houver uma demanda alta, com a redução do desemprego e melhora na renda, os juros devem continuar altos, de acordo com o presidente da entidade. Hoje os juros dos financiamentos para a casa própria está na ordem de 11% ao ano, mas já chegou a 7% em 2021.
A economista Paula Reis, do Grupo OLX, confirma que as mudanças no mercado imobiliário não são tão rápidas porque o ciclo dele é longo, levando mais tempo para a oferta de imóveis responder aos incentivos de mercado. “Neste ano ainda vimos um começo de recuperação em termos reais dos valores de compra e venda de imóveis. Mas para o próximo ano estamos mais cautelosos”, afirma Paula. Ela cita ainda o contexto macroeconômico, com mercado de trabalho bem aquecido, maior renda e capacidade de pagamento.
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A perspectiva do Data Zap Imóveis, do grupo OLX, é que esse segundo semestre encerre melhor do que o primeiro, superando o ano passado. “Mas em dois a três meses o mercado imobiliário deve começar a sentir os efeitos das mudanças, inclusive da Selic.”
Mudança de perfil
O perfil de quem compra imóvel dentro das novas regras deve mudar, segundo especialistas, porque precisará de uma comprovação de renda e uma entrada maiores, o que afeta diretamente a classe média, uma vez que as classes mais baixas ainda conta com os subsídios dados no programa Minha Casa, Minha Vida.
Segundo Gamba, isso se reflete diretamente no mercado, uma vez que a taxa de conversão do crédito imobiliário, a cada 1% de aumento no juro, tem redução de 8% a 10% na comprovação de renda. “O maior limitador da tomada do financiamento é a renda, porque ela não pode comprometer mais de 30% a 35% da receita do interessado. Assim, ou ele deixa de pegar o empréstimo ou vai precisar optar por um apartamento menor.”
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Para a economista do Grupo OLX, os recursos livres, que são especialmente importantes para classe média, sofrem mais. “Se você tem uma renda bruta familiar maior que 8 mil reais, você não está apto ao Minha Casa, Minha Vida, que usa FGTS. Então, vai ter de procurar um banco para um outro tipo de financiamento , com uma série de condições que vão interferir no custo do crédito”.
Participação no sistema financeiro
Dentro do sistema financeiro nacional, o credito imobiliário, se não é o maior é o segundo maior, ficando em torno de 19,6%. Além disso, é considerado de extrema importância para as instituições financeiras, para manter relacionamento com aquele cliente por até 30 anos, podendo oferecer outros produtos. Outro ponto fundamental é o baixo risco de inadimplência, menor do que 2%. “Esses números mostram que é uma carteira grande e de bastante qualidade para os bancos, com grande segurança jurídica também por causa da alienação fiduciária. Por isso a preocupação em buscar alternativas para formação do funding”, explica Gamba.
Garantia real
A alienação fiduciária nada mais é do que um contrato que o comprador do imóvel assina com o banco, dando como garantia a propriedade do bem. Enquanto isso o devedor mantém a posse do imóvel, mas só poderá transferir sua propriedade após quitar ou transferir a dívida. Com isso, não tem discussão juridica sobre com quem fica o imóvel no caso de inadimplência. “Não é à toa que depois que esse instrumento foi efetivado, o crédito imobiliário que respondia por 2% do PIB hoje chega a 10% e o principal motivo disso, foi esse ganho de segurança jurídica”, disse.
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