Novas regras da Caixa para financiar imóveis começam a valer nesta sexta; o que muda?
Começam a valer nesta sexta-feira (1º) as novas regras do financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal. Com as mudanças, os novos contratos serão mais limitados, financiando 70% do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) e 50% pela Tabela Price. Além disso, estabelecem um valor máximo para o bem a ser adquirido de até R$ 1,5 milhão.
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As reduções constantes nos depósitos da poupança e as mudanças de prazos para investimento em Letra de Crédito Imobiliário (LCI) alteraram a base da formação do fundo para empréstimos habitacionais. A Caixa, que responde por 70% dos financiamentos, acabou enfrentando mais dificuldades que outras instituições. Por isso decidiu mudar as regras.
Para o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, a falta de atratividade da poupança para os pequenos poupadores e as mudanças de prazos na LCIs foram decisivas para que isso acontecesse. “O governo mudou o prazo de 3 para 12 meses para LCI, depois reduziu para 6 meses, mas, mesmo assim, afastou os aplicadores que, apesar da isenção de imposto, não conseguem deixar o dinheiro preso por tanto tempo”, explica França.
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Segundo o presidente da entidade, no entanto, pouca coisa muda efetivamente para as incorporadoras, que continuam nas mesmas condições para as obras já contratadas. “Quem sofre mesmo é o consumidor, que paga a conta com a exigência de entrada maior e com os juros altos no financiamento”, disse.
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França não acredita que os bancos irão dificultar na hora de concessão do crédito imobiliário, porque essa é uma modalidade importante para as instituições por criar relacionamentos de longo prazo com o cliente.
Nesse momento de crescimento de emprego e renda, a entidade aposta que o governo pode reduzir o prazo de investimento das LCIs para ajudar a captar mais recursos para um setor tão importante da economia.
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Raiz do problema
O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é uma linha de crédito utilizada para financiar o setor imobiliário, que já representou 70% dos recursos e agora não chega a 34%. Com menos recursos e demanda alta, os bancos devem se tornar mais seletivos na concessão, segundo especialistas ouvidos pelo InfoMoney. Além disso, tem o aumento da Taxa Básica de Juros, a Selic, o que torna o dinheiro para emprestar ainda mais caro.
Como ficam os empréstimos
Pelas novas regras, a Caixa só vai financiar 70% do valor do imóvel, e não mais 80% como era antes, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). Já pela Tabela Price, só vai financiar 50% do valor, contra os 70% anteriores. Além disso, o comprador não pode ter financiamento ativo na Caixa. O limite de Valor de Imóvel (garantia) é de até R$ 1,5 milhão.
A mudança vai obrigar o consumidor a colocar a mão no bolso para desembolsar uma quantia maior para a entrada, subindo para 30% do valor do imóvel, ante os 20% anteriores, no caso do SAC, e até metade do valor no caso da Tabela Price. Vale lembrar ainda que pelo SAC o valor de cada prestação vai diminuindo ao longo do tempo, por conta da amortização efetiva dos juros, enquanto na Tabela Price o valor total é constante durante todo o prazo contratado.
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Crescimento da demanda
A Caixa informou recentemente que entre 2014 e 2024 houve um crescimento de 40,6% nos valores executados no crédito imobiliário, passando de R$ 120,6 bilhões registrados em 2014 para R$ 169,24 bilhões até o dia 23 de setembro de 2024.
Os valores totais se referem aos recursos FGTS e SBPE, sem considerar outras fontes, segundo a Caixa. “Considerando a demanda observada e o orçamento para crédito habitacional aprovado para o ano de 2024, com crescimento da carteira estimado entre 8% e 12%, prevemos que nossa carteira irá superar o limite máximo projetado para o período”, disse em nota.
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A carteira de crédito habitacional da Caixa já ultrapassou a marca de R$ 800 bilhões, com mais de 7 milhões de contratos ativos. O banco segue como o maior financiador da casa própria no país, com 68% do mercado.
Em 2024, o banco concedeu, até setembro, R$ 175 bilhões de crédito imobiliário, o que representa um aumento de 28,6% em relação ao mesmo período de 2023. Foram 627 mil financiamentos de imóveis, beneficiando cerca de 2,5 milhões de brasileiros até o momento. Em relação às contratações com recursos da poupança (SBPE), a Caixa atingiu em 2024 participação de 48,3% de contratação dos financiamentos do país, correspondendo a R$ 63,5 bilhões das operações realizadas pelo banco esse ano.
